Hipoteka je ugovor kojim dužnik ostavlja kao osiguranje imovinu (općenito nekretninu) kojoj daje zajam (vjerovnik).
Na taj način, ako dužnik ne plati svoj dug, vjerovnik će imati pravo zahtijevati prodaju imovine kako bi naplatio ono što mu se duguje. Stoga je hipoteka dužnički instrument koji pruža sigurnosno pravo vjerovniku, koji koristi imovinu dužnika kao zalog.
Karakteristike hipoteke
Hipoteke se obično primjenjuju na nekretninama kao što su kuće ili zemljište, no također je moguće stvoriti hipoteku na osobnoj imovini kao što su vozila ili umjetnička djela.
Jedna od najvažnijih karakteristika hipoteke je da imovina koja je ostavljena kao instrument osiguranja ostaje u posjedu dužnika. Na primjer, osoba može sklopiti hipoteku na svoju kuću, a da je ne mora napustiti kako bi je predala vjerovniku.
U slučaju da dužnik ne udovolji plaćanju svog duga, hipotekom se utvrđuje da će vjerovnik imati pravo tražiti prodaju imovine ostavljene kao zalog putem javne dražbe (a ne izravne prodaje). Vjerovnik može naplatiti svoj dug od prikupljenog iznosa, a ono što je ostalo prepustiti ostalim vjerovnicima ili istom dužniku.
Čemu služe hipotekarni ugovori?
Općenito, hipotekarni ugovori koriste se za dobivanje dugoročnog financiranja i za značajan iznos sredstava do kojih bi inače bilo teško doći. Imati imovinu kao jamstvo plaćanja smanjuje rizik vjerovnika (koji u slučaju neplaćanja može zadržati imovinu) i na taj način olakšava odobravanje zajma. Na primjer, u Španjolskoj se mnogi hipotekarni ugovori koriste za dobivanje financiranja za kupnju kuća.
Hipoteka ima veliku prednost u tome što dužnik ne mora založiti imovinu kao zalog i može nastaviti uživati u njoj. Međutim, mana mu je što u kriznim vremenima vrijednost kolaterala može znatno pasti, tako da iznos dobiven na dražbi možda neće biti dovoljan da dužnik pokrije svoj dug.
Osnovne sastavnice hipotekarnog ugovora
- S jedne strane postoji kapital, što je ukupan iznos resursa koji se posuđuju dužniku. Posuđena glavnica obično je manja od vrijednosti imovine koja je ostavljena kao zalog na hipoteci.
- Zatim tu je kamatna stopa, koja podrazumijeva prikupljanje postotka (fiksnog ili promjenjivog) duga u korist osobe koja odobrava zajam.
- Treći je element pojam koji označava vrijeme u kojem se očekuje povrat posuđenog novca.
Pogledajmo primjer, Juan (dužnik) potpisuje hipotekarni ugovor s bankom A (vjerovnikom). Ovim se ugovorom utvrđuje da će vam Banka posuditi iznos od 50.000 eura (kapital) uz kamatnu stopu od 7% godišnje. Juan sa svoje strane pristaje platiti ovaj zajam u roku od 10 godina (u mjesečnim ratama), a kao hipoteku ostavlja zemljište u vrijednosti od 70.000 eura.
