U Portugalu odobravanje hipoteka napreduje spektakularnom brzinom. Ova situacija zabrinula je analitičare koji se pitaju hrani li Portugal novi balon nekretninama.
Jedan od podataka koji je privukao pozornost ekonomista i koji je izazvao zabrinutost je rast hipotekarnih kredita u Portugalu. Ako usporedimo prvih deset mjeseci 2019. s prvih deset mjeseci 2018., vidimo da se odobravanje hipoteka povećalo za 5%. U konkretnim podacima to znači 8.522 milijuna eura posuđenih za kupnju nekretnina.
Pooštravanje uvjeta pristupa kreditima
Međutim, povećanje hipotekarnih kredita nije nešto što se dogodilo u 2019. godini. Već je 2018. godine, s obzirom na porast dodijeljenih hipoteka, Banka Portugala, kao tijelo zaduženo za bankarski nadzor u portugalskoj zemlji, naložila pooštriti pristup hipotekarni kredit. Za to su postavljeni zahtjevniji zahtjevi. Na taj način klijenti nisu mogli pristupiti hipoteci ako najmanje 50% svog prihoda nisu posvetili plaćanju kredita za svoju imovinu. S druge strane, hipoteka nije mogla premašiti 90% vrijednosti kuće koja se kupuje i morala se amortizirati u razdoblju kraćem od 40 godina.
Valja napomenuti da su portugalske banke primijenile mjere pooštravanja kredita koje je naznačila Banka Portugala. Međutim, unatoč strožim kreditnim ograničenjima, hipotekarno kreditiranje i dalje raste. Ovdje se mnogi pitaju kako je pooštravanje pristupa kreditima rezultiralo upravo suprotnim rezultatom od traženog.
Zašto se povećalo odobravanje hipoteka?
Razlozi za takvu dinamiku kreditne ekspanzije su raznoliki. Oporavak portugalske ekonomije doveo je do veće sklonosti trošenju, kamate su niske, a imovina je, kao što je to bila tradicija u Portugalu, imovina koja s godinama dobiva na vrijednosti. Stoga su portugalske nekretnine imovina koja je privukla pažnju investitora, ne samo među samim portugalskim građanima, već i među stranim investitorima. Stoga je privlačnost koju su stvorile nekretnine među portugalskim i stranim investitorima rezultirala porastom potražnje za hipotekarnim kreditima.
Gentrifikacija i strani investitori
Ta želja za ulaganjem u nekretnine već je zabilježena u cijeni zemljišta. Postoje područja Lisabona u kojima je cijena kvadrata iznad 4.500 eura. Sve je to dovelo do onoga što je poznato kao gentrifikacija.
Ova je gentrifikacija proces kojim stanovnici gradskih četvrti, tradicionalno s povoljnim cijenama i najamninama, napuštaju svoja tradicionalna susjedstva da bi se preselili u druge udaljene četvrti. Sve započinje kada gradska područja počnu postajati popularna, dostižući slavu i prestiž i kad ih turisti traže. Kuće su sanirane, potražnja za nekretninama na tom području raste, a cijene najma rastu. Na taj su način popularne klase zamijenjene višim društvenim slojevima, koji se mogu suočiti s većim troškovima najma. Doista, mnogi portugalski gradovi prolaze kroz takozvani postupak gentrifikacije.
Niti bismo trebali zaboraviti na takozvane "zlatne vize". Riječ je o dozvolama boravka za strane državljane koji imaju ulaganje u nekretnine koje premašuje pola milijuna eura. Štoviše, ulaganje u nekretnine vrijedno više od pola milijuna eura ne samo da daje pravo boravka u Portugalu, već pruža i pristup zanimljivim poreznim prednostima.
Učinci "zlatnih viza" osjetili su se u portugalskim gradovima, posebno u dva najvažnija: Lisabonu i Portu. Tako postoji mnogo stranaca iz Brazila, Kine i Francuske koji žele ulagati u nekretnine u Portugalu.
Niske kamatne stope, delinkvencije i precijenjena svojstva
U ovom kontekstu sve veće potražnje za nekretninama, cijene rastu. Dokaz tome je da je cijena stambenog prostora u Portugalu porasla za 11,2% u drugom tromjesečju 2019. godine, sve uzimajući kao referencu drugi kvartal 2018. godine.
Pa, s obzirom da se hipotekarni kredit dramatično povećava, a cijene kuća rastu, postoji zabrinutost zbog situacije na tržištu nekretnina u Portugalu. Kao što smo prethodno upozorili, postoji bojazan da se mjehur možda hrani u portugalskim zemljama.
U tom smislu potrebno je istaknuti niske kamatne stope. Stoga će u scenariju niskih kamatnih stopa štednja biti kažnjena, a građani će radije trošiti. U ovom slučaju, javnost će se kladiti na ulaganje u nekretnine, jer u Portugalu slove kao imovina koja s vremenom povećava vrijednost.
Drugo, moramo ukazati na pretjeranu vrijednost koja se daje nekretninama, čimbenik koji je uvijek prisutan u rađanju bilo kojeg balona s nekretninama.
Napokon, morate obratiti pažnju na loše dugove. Činjenica je da bi portugalske banke mogle imati poteškoća u prikupljanju svojih kredita s visokim stupnjem delinkvencije s kojim se moraju suočiti.