Procjena nekretnine je teoretska novčana vrijednost koja se pripisuje nekretnini na temelju tehničkih parametara.
Ovi parametri slijede metodologiju vrednovanja koja je u mnogim zemljama utvrđena zakonom. U svakoj procjeni nekretnine ti se parametri moraju navesti u izvješću.
Procjenu nekretnine mora pripremiti odobreni stručnjak koji može biti arhitekt, geodet ili inženjer. To će ovisiti o tome hoće li nekretnina za procjenu biti kuća, stan, zemljište ili industrijsko skladište.
Izvješće o procjeni nekretnine najčešće se koristi za stjecanje nekretnine putem hipotekarnog kredita, zbog čega se često naziva i "procjenom hipoteke". Služi kao vrijednost za financijsku instituciju kada odlučuje hoće li odobriti hipoteku na jedan ili drugi iznos na temelju vrijednosti procijenjene imovine.
Čemu služi procjena nekretnina?
Procjena nekretnine može nam poslužiti u nekoliko svrha, a najvažnije su:
- Nabavite hipotekarni zajam u kojem je procijenjena imovina kolateral.
- Poznavati teoretsku vrijednost s dovoljno strogosti za donošenje odluke o nasljedstvima, razvodima ili kao početnu cijenu na aukcijama.
- Postignite tehničku vrijednost određenim propisom koji ga razlikuje od jednostavne orijentacijske procjene.
Mora se uzeti u obzir da što je viša vrijednost procjene, to je veća procijenjena vrijednost nekretnine. To znači da ćete imati veću maržu kada tražite zajam u kojem je imovina navedena kao kolateral.
Kako se izračunava procjena nekretnine?
Čimbenici koji se uzimaju u obzir pri procjeni nekretnina kombiniraju tehničke i pravne aspekte. Glavna koja određuju ekonomsku vrijednost procjene su:
- Mjesto: Grad, kvart, stambena zona itd.
- Površinski: Podaci o površini mogu se dati u kvadratnim metrima, korisni (ne računajući prostor koji zauzimaju zidovi) i izgrađeni (ponekad uključuju zajedničke dijelove zgrade).
- Distribucija: Riječ je o popisu broja soba, toaleta ili popločanih dijelova koje kuća može imati. Također uzima u obzir procjenu ispravne upotrebe prostora.
- Stanje očuvanosti: Sastoji se od tri osnovne kategorije, adaptirana kuća, u dobrom je stanju i treba je obnoviti.
- Korišteni materijali: Odrednice pri ocjenjivanju kvalitete kuće, uvjeti, na primjer, energetska ocjena.
- Orijentacija: Kardinalna točka prema kojoj je kuća usmjerena, odnosno sjever, istok, zapad, jug i kombinacije koje se mogu davati jedna drugoj.
- Tržišna cijena: Izvršena je mala istraga najnovijih prodaja kako bi se znao raspon cijena u tom području.
Pored toga, moraju se provesti pravne provjere koje mogu ograničiti vrijednost procjene, poput saznanja imaju li neku vrstu službene zaštite.
Međutim, vrijednost imovine može se mijenjati tijekom vremena, bilo zbog unutarnjih čimbenika (dodavanje poboljšanja) ili vanjskih čimbenika (pozitivno-negativni razvoj okoliša).
Primjer upotrebe u procjeni nekretnina
Pretpostavimo da želimo kupiti kuću čija je prodajna vrijednost oko 100 000 eura. Zauzvrat, želimo da banka financira 100% prodajne vrijednosti jer smo uštedjeli samo troškove kupnje i prodaje, kao što su lokalni porezi ili provizija za nekretnine:
Odavde se mogu dati dva scenarija:
- Ako je vrijednost procjene 90 000 eura, a potreban hipotekarni zajam 100 000 eura, naša ušteđevina, uz plaćanje 15 000 eura troškova kupnje i prodaje, mora platiti i razliku od 10 000 eura.
- Ako je vrijednost procjene 100 000 EUR ili više, pokrivat će potreban iznos.
Treba napomenuti da nije uobičajeno da se vrijednost procjene naplaćuje 100% od nabavne cijene, općenito pravilo je 80%. Odnosno, ako je cijena 100.000 eura, vrijednost procjene mora biti 125.000 eura, budući da je 80% od 125.000 eura 100.000 eura koje bismo trebali.