IRPH, skraćenica od Home Equity Benchmark, ponderirani je prosjek glavnih zajmova za kućanstva s razdobljem dužim od tri godine.
Podrijetlo IRPH-a, kao službenog referentnog tipa u Španjolskoj, datira iz 3. kolovoza 1994. Tog dana, udovoljavajući obvezi dopunjavanja aneksa Naloga objavljenog 11. svibnja 1994. o transparentnosti financijskih uvjeta hipoteke zajmova, Španjolska banka povisila je IRPH na službeni.
Tako je u kolovozu 1994. reguliran IRPH, službeno poznat kao prosječna stopa hipotekarnih zajmova tijekom tri godine. Objavom službenih referentnih stopa za hipotekarno tržište, španjolsko Ministarstvo gospodarstva i financija imalo je za cilj zaštititi klijente. Da bi to postigao, osim što je podigao još nekoliko indeksa u kategoriju službenika, donio je nekoliko propisa o onim ugovorima o zajmu s hipotekarnim jamstvom koji su namijenjeni stjecanju kuće. Odnosno, nametnuo je način djelovanja subjektima koji su nudili hipotekarne kredite za domove koji su pokušali spriječiti da klijenti budu pogrešno informirani o hipoteci koju su potpisali.
Unatoč tome, kao što ćemo vidjeti kasnije i kao što je naznačio Sud Europske unije (CJEU), neki entiteti nisu se pridržavali naznaka te okružnice čija je konačna svrha bila zaštita kupaca putem transparentnosti i informacija.
Kako se izračunava IRPH?
Iako u osnovi postoji samo jedan način za izračunavanje IRPH, formalno postoje tri vrste IRPH. Ona banaka, štedionica i svih kreditnih institucija. Formule su opisane u nastavku:
- Prosječna stopa hipotekarnih kredita banaka tijekom 3 godine
Gdje:
jab : Prosječno ponderirane prosječne kamatne stope banaka
nb : Broj banaka koje sudjeluju u izračunu
- Prosječna stopa hipotekarnih zajmova kod štedionica tijekom 3 godine
Gdje:
jaAC : Prosjek ponderiranih prosječnih kamatnih stopa štedionica
nAC : Broj štedionica koje sudjeluju u izračunu
- Prosječna stopa hipotekarnih kredita tijekom 3 godine za grupu entiteta
Gdje:
jab : Prosječno ponderirane prosječne kamatne stope banaka
nb : Broj banaka koje sudjeluju u izračunu
jaAC : Prosjek ponderiranih prosječnih kamatnih stopa štedionica
nAC : Broj štedionica koje sudjeluju u izračunu
jasch : Prosjek ponderiranih prosječnih kamatnih stopa hipotekarnih društava
nsch : Broj hipotekarnih društava koja sudjeluju u izračunu
Izvrsno, formule već znamo, ali kako ih primijeniti? Za dobro razumijevanje formule potrebno je poznavati pojam kamatne stope, ponderiranog prosjeka i zbroja. Formula izračunava prosjek prosječnih stopa. Odnosno, ako je ponderirana prosječna kamatna stopa banke X 10%, a ponderirana prosječna kamatna stopa banke Y 5%, tada će prosjek ponderirane prosječne kamatne stope biti 10 + 5 podijeljeno s 2 (imamo 2 banke ). To je 7,5%. Sada, pri izračunavanju ponderirane prosječne kamatne stope svake banke, kako to činimo?
Zamislimo da banka X u svom portfelju ima hipotekarne kredite na rok dulji od tri godine (koji se izračunavaju za izračun) za vrijednost (uzimajući u obzir glavne) od 10 milijuna eura. Ukupno u svom portfelju ima 20 zajmova. Iako je zbroj 20 10 milijuna eura, nisu svi zajmovi jednakog iznosa. Konkretno, glavnica jednog od njih (nepodmireni saldo) iznosi 5 milijuna eura. Budući da je 50% ukupnog portfelja koji izračunava, imat će veću težinu od ostalih 19 hipotekarnih kredita. Stoga će, kad je riječ o uzimanju prosjeka banke, kamatna stopa po kojoj je potpisan taj kredit od 5 milijuna biti presudnija u izračunu.
Ukratko, IRPH se izračunava prema sljedećim koracima:
- Dodaje se ponderirana glavnica zajmova na čekanju za plaćanje s rokom duljim od tri godine za datu banku.
- Nakon što dobijemo glavne ponderije, on se dijeli s brojem zajmova odobrenih od te banke (koji udovoljavaju kriterijima).
- Nakon 1. i 2. dobit ćemo prosječnu ponderiranu kamatnu stopu dane banke. Dakle, napravit ćemo 1 i 2 za svaku banku.
- Nakon što imamo ponderirane prosječne kamatne stope svake banke, zbrajamo ih i dijelimo s brojem banaka. IRPH ćemo dobiti od banaka.
- Bit će potrebno napraviti korake 1 do 4 za štedionice i hipotekarne tvrtke.
- Jednom kada imamo tri IRPH, uzimamo prosjek i rezultat mora biti identičan onom dobivenom izvođenjem posljednje formule.
Polemika i kritika
Kontroverza oko IRPH nastaje zbog zabrinutosti (i prigovora) mnogih klijenata zbog poteškoća u saznanju odakle dolaze IRPH brojevi. U principu, Banka Španjolske bila je subjekt koji je službeno objavio ovaj indeks. Međutim, 2011. započeo je postupak koji će kulminirati nestankom indeksa kao službenog. Točnije, oko 2013. godine nestale su banke IRPH, štedionice IRPH i referentna vrsta štedionica (CECA). Namjera je bila uskladiti račune na europskoj i nacionalnoj razini, kao i prilagoditi troškove zajmova stvarnim troškovima po kojima su banke dobivale sredstva.
Drugim riječima, IRPH je bio preskup. I doista, premda ga Španjolska banka nastavlja objavljivati, on se ne smatra službenim od listopada 2013. Kritika indeksa, pored neprozirnosti, bila je i da nije u skladu s jednim od članaka naloga s kojim se rodilo.
Treba imati na umu da Nalog od 5. svibnja 1994. inzistira na činjenici transparentnosti pri prikupljanju provizija, na objektivnom izračunu indeksa i na ne uključivanju čimbenika koji ovise isključivo o entitetu ili entitetu, što može uzrokovati njegovu promjenu previše. Neki su subjekti, ugrađujući skrivene provizije u kamatnu stopu, zaobilazili propise. Kao da to nije dovoljno, plasirali su IRPH kao fiksne kamate, a u stvarnosti je promjenjiva. I da stvar bude gora, tvrdili su da je u povijesti bio manje hlapljiv od euribora, što je lažno.