Premija za rizik nije koncept koji se odnosi samo na nacionalno gospodarstvo. Povratak se ne traži samo prilikom ulaganja u obveznice, već i kod ulaganja u nekretnine. Stoga se investitori pri poslovanju na tržištu nekretnina vode pokazateljima rizika. No kako funkcionira premija za rizik na tržištu nekretnina?
Čuvši riječi "premija za rizik", umovi mnogih putuju u 2011. i 2012. godinu. U vrijeme kada je loš učinak europskih gospodarstava pokrenuo interes koji su države morale platiti za financiranje na tržištima. Taj osjetljivi ekonomski trenutak poslužio je tako da je velik dio javnosti shvatio kolika je premija za rizik.
Sjetimo se da premija za rizik pretpostavlja dodatni trošak za sve one države koje financiranje traže na tržištima. Ovaj dodatni trošak utvrđuje se prema rizicima s kojima se suočava nacionalno gospodarstvo. Recimo da je to kompenzacija za rizik na koji ulaže investitor zbog korištenja svojih resursa u obveznicama određene države. Međutim, što je učinak gospodarstva jedne zemlje bolji, to je niža premija za rizik koja se mora platiti. Treba napomenuti da se kao referenca uzima njemačka obveznica. Na taj ćemo način imati valjanu ljestvicu za mjerenje ekonomskog rizika različitih zemalja.
Premija rizika na tržištu nekretnina odnosi se na susjedstvo
Pa, koncept premije rizika stigao je i na tržište nekretnina. Ako smo prethodno izjavili da rizik varira ovisno o zemlji, na tržištu nekretnina rizik ovisi o susjedstvu u koje želimo investirati. Za mjerenje bilo koje premije rizika mora postojati referenca. Stoga, ako smo na tržištu obveznica kao referencu spomenuli Njemačku, u svijetu nekretnina ovo će mjesto zauzeti madridska četvrt Recoletos. Recoletos se smatra područjem koje karakteriziraju jamstvo i pouzdanost, međutim blagodati koje se mogu dobiti prilikom stjecanja nekretnine i davanja u najam bit će manje.
Varijable o kojima ovisi premija rizika na tržištu nekretnina
Jasna je paralela između susjedstva i država. U obje se vjerojatnosti rizika razlikuju od jedne do druge. Prilikom ulaganja u obveznice određene zemlje, investitor posebnu pozornost obraća na razinu zaduženosti, mogućnost bankrota, izglede za rast ili javni deficit. Na tržištu nekretnina koriste se drugi kriteriji kao što su: mogućnost davanja imovine u podnajam, nezakonito zauzimanje imovine, promjene zakona ili broj stanara koji prolaze kroz nekretninu tijekom određenog vremenskog razdoblja.
Nastavljajući s primjerom susjedstva Recoletos, vidimo da se ovo susjedstvo smatra sigurnim, uporištem nekretnina. Sve to znači da će se, s velikom sigurnošću, dobiti povrati koji se kreću između 3,3% i 3,4%. I što je najbolje, s malo rizika. Stoga će niska razina rizika u četvrti Recoletos biti nagrađena jednako niskom premijom za rizik nekretnina.
Ako ulagač u nekretnine traži dobit po cijenu premije za rizik nekretnina, trebao bi usmjeriti pažnju na druge četvrti. Ova će se razlika u interesima pogoršati u četvrtima poput Entrevíasa, San Diega, San Andrésa ili San Cristóbala. Ovdje je rizik vrlo velik, pa se mora zadovoljiti puno veća premija za rizik nekretnina.
Važnost prethodne analize
Za razliku od tržišta obveznica, gdje postoji mogućnost diverzifikacije ulaganja radi smanjenja rizika, na tržištu nekretnina sve će ovisiti o cijeni imovine koja se kupuje. Posljedica toga je da najmanji ulagači neće imati mogućnost investiranja u najsigurnija područja koja su na raspolaganju, jer su najskuplja. U međuvremenu, najmoćniji investitori odlučuju se za četvrti s manjim rizikom. Objašnjenje zašto se veliki investitor ne kladi na kvartove koji nude najveću isplativost jednostavno je, jer ne žele riskirati.
Ravnoteža između profitabilnosti i rizika
Kao i kod svakog ulaganja, i na tržištu nekretnina bit će potrebna prethodna analiza dviju varijabli: profitabilnosti i rizika. Dobro je poznato da u svijetu financija, što je veća profitabilnost, to je veći rizik.
U ovoj vrsti ulaganja u nekretnine bit će bitno procijeniti aspekte kao što su oscilacije cijena, stupanj konkurentnosti, predviđanja i takozvana stopa napora za najam. Imajte na umu da je stopa najamnine iznos mjesečnog prihoda koji se koristi za plaćanje najamnine.
Na kraju, morate obratiti posebnu pozornost na ostale troškove koji se odnose na vlasništvo nad nekretninama. U tom smislu potrebno je procijeniti utjecaj poreza, troškova zajednice, premija osiguranja, mogućih izlijevanja i troškova postupaka.
Nema sumnje da postoji velika sličnost u djelovanju premije rizika, kako na tržištu obveznica, tako i na tržištu nekretnina. I to je to, rizik je plaćen.