Zakon o nekretninama skup je pravila koji je odgovoran za reguliranje svih komercijalnih transakcija povezanih s nekretninama.
Predmet ovog prava su nekretnine i njihovi komercijalni poslovi, poput prodaje ili darovanja, i stvarna prava, odnosno imovina i posjed.
To je privatno pravo, iako javne uprave i ovlasti mogu sudjelovati u ovoj vrsti transakcija, ali pod uvjetom da djeluju kao privatna osoba, a ne kao javni entitet. Odnosno, ako gradsko vijeće stekne zgradu kako bi tamo uspostavilo svoje sjedište, pravila koja reguliraju tu akviziciju bit će ona utvrđena upravnim zakonom.
Karakteristike prava nekretnina
Glavne karakteristike ovog prava su:
- To je privatno pravo, odnosno utječe na odnose između fizičkih ili pravnih osoba bez javnog interesa za to.
- Njegova su pravila operativna, odnosno mogu se mijenjati.
- Njegov jedini objekt su nekretnine, zbog čega pokretna imovina svoju regulativu nalazi u građanskom zakoniku.
- Ne postoji određeni kodeks zakona o nekretninama, već kompilacija propisa utvrđenih u građanskom zakonu koji utječu na ovu vrstu imovine.
- Za ovo pravo vrlo je važna registracija imovine.
Da bismo bolje razumjeli ovo pravo, vidjet ćemo što su nekretnine, imovinska prava i porezi na nekretnine, budući da su oni predmet regulacije ovog prava.
Vlasništvo
Nekretnine su one koje se ne mogu premjestiti. Primjerice, stol je pokretna imovina jer se može premjestiti, dok je kuća ili zgrada nekretnina jer se ne može prevoziti i, ako bi, pretrpjela bi značajnu devalvaciju. Ta je imovina poznata kao nekretnina.
Vrste nekretnina
Vrste nekretnina su sljedeće:
- Ugradnjom: zgrade i kuće.
- Nekretnina po prirodi: solarna.
- Analogija po nekretninama: hipoteke.
- Zastupanjem: upis vlasništva nad nekretninom.
- Nekretnina pristupanjem: To je imovina koja je svojstvena nekretninama, ali odvojena od nje smatra se pokretnom imovinom. Primjer su vrata kuće koja se smatraju nekretninama jer su ugrađena u kuću, ali ako nisu instalirana, bila bi pokretna imovina.
Stvarna prava
Stvarna prava sastoje se od moći koju neka osoba, bilo pravna ili fizička, ima nad nečim i prema trećim osobama, što nikome ne dopušta da koristi i uživa stvar nad kojom ima tu pravnu moć.
Najvažniji zakon o nekretninama za pravo nekretnina je imovinsko pravo.
Glavne karakteristike ovih stvarnih prava su:
- Vlasnik stvarnog prava ima moć nad jednim.
- Potječe između fizičke ili pravne osobe i stvari po naslovu.
- Predmet se temelji na jednoj stvari.
- To je apsolutno pravo.
- Može se izvršiti protiv trećih strana.
- Stvarno pravo se može napustiti.
- Stvarno pravo na stvari daje apsolutnu moć njezinu vlasniku da s tom stvari radi što želi i brani svoju moć od svih "erga omnes".
- Stvar na koju pada stvarno pravo je tjelesna, odnosno opipljiva je stvar.
- Neograničeno trajanje.
Porezi povezani sa zakonom o nekretninama
Osim što imaju predmet nekretnine i moguće transakcije (poput stjecanja, prodaje, darivanja, najma itd.), Vrlo važan dio ovog prava su i porezi koji proizlaze iz svih ovih komercijalnih operacija. Tako nalazimo:
- Porez na imovinu: Kada steknete novu nekretninu morate platiti ovu vrstu poreza.
- Porez na promet imovine: Prilikom stjecanja rabljene imovine morate se suočiti s ovim poreznim opterećenjem.
- Porez na povećanje vrijednosti gradskog zemljišta: Kada se transakcija prodaje provodi na parceli ili gradskom zemljištu, plaća se porezna stopa ako se njezina vrijednost povećala ako je moguće razviti. Obično je ova stopa općinska.
Primjeri primjene zakona o nekretninama
Neki praktični slučajevi u kojima bi se koristio ovaj zakon o nekretninama su razmjena parcele ili prodaja kuće, između ostalog.