Ginnie Mae je federalna vladina agencija koju podržava Vlada Sjedinjenih Država koja djeluje na tržištu hipotekarnih kredita. Njegova je misija učiniti stanovanje pristupačnim i dostupnim milijunima kućanstava koja pripadaju najnerazvijenijim razredima u zemlji i imaju manje resursa. Istodobno, osigurava likvidnost hipotekarnom tržištu.
Ovaj cilj ispunjava podržavanjem hipotekarnih obveznica (MBS) čija su temelj hipoteka za koje jamče uglavnom dvije agencije savezne vlade, udovoljavaju određenim zahtjevima i izdaju niz određenih zajmodavaca. To su Federalna stambena uprava (FHA) i Odjel za boračka pitanja (VA).
Zajmodavci zatim izdaju MBS čiji su temelj ove hipoteke, a Ginnie Mae podržava pravovremenu isplatu kamata i glavnice na obveznice svojim investitorima. Ovi MBS smatraju se jednim od najsigurnijih ulaganja, bez obzira na vrijeme ekonomskog ciklusa.
Iako je poznata kao Ginnie Mae, njezino puno ime je Vladino nacionalno udruženje hipoteka (GNMA).
Kako djeluje Ginnie Mae?
Ginnie Mae surađuje s privatnim sektorom kako bi odgovorila na potrebe ugroženih skupina američkog stanovništva i djeluje kao kolateral za obveznice MBS-a čija su temeljna hipoteka.
To omogućava zajmodavcima ovih kredita da dobiju bolje cijene, jer se ti zajmovi zahvaljujući njima smatraju rizičnom imovinom.
GNMA ne potječe, ne kupuje ili prodaje hipoteke i ne izdaje MBS. Umjesto toga, jamči plaćanje tokova izvedenih iz MBS-a. Ako zajmodavci ne plate, Ginnie Mae novac od gubitka prebacuje na subjekt sekuritizacije kako bi mogao ispuniti svoje obveze plaćanja investitorima obveznica MBS-a.
Na ovom tržištu zajmodavci i investitori prodaju i kupuju te zajmove kako bi od njih ostvarili profitabilnost. Zahvaljujući ovom tržištu, zajmodavci mogu zaraditi višak likvidnosti i prihoda za financiranje novih zajmova ili novih operacija. Imajmo na umu da zajmovi koje financijska institucija održava u ravnoteži trebaju godine da bi se vratili i oporavili kapital. Stoga je korisnije za te subjekte da prodaju te pakete zajmova investitorima zainteresiranim za njihovu kupnju.
Prolaznost je usmjeravanje koje omogućuje da se fondovi premještaju s jednog mjesta na drugo putem posrednika koji je taj koji uzima proviziju.
Proces sekuritizacije
Tu se događa sekuritizacija od strane privatnih subjekata koji objedinjuju kupljene hipoteke (moraju ispuniti dolje navedene kriterije) u fondove imovine i izdaju MBS obveznice. Ti subjekti zatim plasiraju obveznice investitorima na tržište.
Stoga je Ginnie Mae na četvrtoj razini apsorbiranja gubitaka ako se pojave. Kao što smo naznačili na početku, ispred nas je dužnik hipoteke, državno osiguranje i resursi izdavatelja.
MBS zahtjevi za zajam i izdavatelja
Krediti moraju ispunjavati kriterije prihvatljivosti koji se odnose na:
- Minimalni početni unos.
- Ograničeni omjer LTV (kapital zajma / kuće).
- Maksimalna veličina.
- Minimalno potrebna dokumentacija.
- Zajmoprimac kupio osiguranje.
Izdavači sa svoje strane moraju dokazati usklađenost s kriterijima prihvatljivosti koji se odnose na vrstu zajmova koji će se objediniti za izdanja MBS-a. Na primjer, potencijalni izdavatelj mora potvrditi da je hipotekarni vjerovnik koji je odobrila FHA i to najmanje dvije posljednje tri godine. Uz to, drugi aspekti poput sljedeća dva:
- Financijski aspekti: financijski izvještaji, zahtjevi za kapitalom i likvidnošću, zahtjevi za imovinom itd.
- Kontrola kvalitete: za sklapanje, potpisivanje i servisiranje hipotekarnih kredita.
Ginnie Mae gradi
MBS imaju prolaznu amortizacijsku strukturu. To znači da ulagači dobivaju odgovarajuće kamate jer zajmoprimci isplaćuju hipoteke, glavnicu i kamate. U stvarnosti se događa da se sve amortizacije hipoteka akumuliraju kako bi fond akumulirao mjesečno investitoru. Od tog iznosa moraju se oduzeti provizije za jamstvo i servisiranje. Drugim riječima, naknade koje plaća fond bit će manje od stope za hipoteke u bazenu.
Što se tiče kupona, to je ponderirani prosjek kupona koji se izračunava kao ponderirani prosjek kamatnih stopa zajmova u bazenu. Međutim, ovdje se mora uzeti u obzir da ulagači s vremenom dobivaju kamate na opadajući iznos kapitala koji proizlazi iz amortizacije hipoteka.
Što se tiče ponderiranog prosječnog dospijeća bazena, ovo je prosjek dospijeća svih hipoteka u grupi, ponderiranih nepodmirenim glavnicama svake hipoteke u bazenu.
Povezani rizici
Ulagači trebaju biti svjesni rizika svojstvenih ulaganju:
- Kamatni rizik: Kad kamatne stope padnu, broj prijevremenih otplate ubrzava se jer zajmoprimci žure na refinanciranje, a kao rezultat toga, zajmodavci gube kamatu jer se smanjuje nepodmirena osnovica.
- Rizik prijevremene otplate: Događa se kada dužnici unaprijed djelomično ili u potpunosti amortiziraju hipoteku, odnosno izvan dogovorenog rasporeda amortizacije. U tom slučaju hipotekarni dužnik prestaje plaćati kamate na taj iznos i stoga će investitor MBS-a primiti manje kamate. Pretplaćeni iznos čuva se u fondu do odgovarajućeg datuma, a zatim su vlasnici obveznica "prolazni".